Gode råd om huskøb

Det er en stor ting at købe et hus, og for de fleste er det den største investering gennem livet. Derfor kan det også have store økonomiske konsekvenser, hvis du ikke er ordentligt forberedt og foretager et forkert eller dårligt køb. Vi har samlet nogle gode råd, der klæder jer bedre på.

Gode råd før I kigger på hus

  1. Få overblik over jeres økonomi
  2. Vælg jeres ønskede finansieringsform
  3. Forstå dit boliglån
  4. Find jeres rådgivere
  5. Vælg området, I vil bo i

Gode råd når I kigger på hus

  1. Undersøg lokalmarkedet, og se flere huse
  2. Tag en byggeteknisk kyndig med
  3. Find ud af, hvad I selv kan lave
  4. Brug eventuelt en boligadvokat
  5. Tegn en ejerskifteforsikring

Gode råd når I har skrevet under

  1. Tjek huset for fejl og mangler
  2. Køb den rigtige husforsikring
  3. Hold løbende øje med jeres lån

Gode råd før I kigger på hus 

1. Få overblik over jeres økonomi

Læg et budget for jeres økonomi, og sørg for også at indregne kommende udgifter til fx kommende børn og køb af bil og sommerhus. Budgettet skal være realistisk og ikke give jer en falsk opfattelse af jeres løbende forbrug. Et realistisk budget er det bedste udgangspunkt for at få overblik over, hvilken pris I kan købe hus for.

Tag budgettet med i banken eller til anden långiver, I ønsker at benytte jer af. De kan give jer en lånebevis, som giver jer mulighed for at købe hus til en pris op til lånebevisets størrelse. Med lånebeviset i hånden ved I derfor, hvad I har råd til. Det fokuserer jeres kommende kig på huse og følgende valg af hus.

2. Vælg jeres ønskede finansieringsform

Der er flere måder at finansiere et huskøb på, og det er noget, der er værd at overveje i god tid, før huset købes, for valget har økonomiske konsekvenser for jeres kommende råderum. I bør søge rådgivning om lånetyper hos bank, realkreditinstitut eller en uvildig rådgiver, men her kommer information om overordnede lånetyper.

  • Et fastforrentet lån giver jer en afdragsprofil, der er forudsigelig gennem hele lånets løbetid, og derved kender I de kommende renter og afdrag ved af vælge denne finansieringsform. Et fastforrentet lån giver desuden mulighed for løbende at konvertere med økonomisk gevinst som resultat.
  • Et fleksibelt forrentet lån har de seneste år været attraktivt gennem en lav rente. Vær opmærksom på, at renten og derved den månedlige udgift kun et fastsat i en begrænset løbetid, og derved kan jeres udgifter stige, når lånene løbende skal refinansieres. Vær også opmærksom på, at et fleksibelt forrentet lån ikke giver mulighed for konverteringsgevinster, som det er gældende for fastforrentede lån.
  • Afdragsfrihed er noget, nogle vælger for at kunne sidde økonomisk billigere i lånet i en årrække. Vær opmærksom på, at I ved afdragsfrihed kun udskyder afdragene på jeres lån, og derved vil I få en betragtelig udgiftsstigning, når afdragsfriheden ophører.
  • Fleksibelt afdrag er en mulighed, hvor I kan kombinere et fastforrentet lån med afdragsfrihed gennem at optage et lån og samtidig oprette en boligkassekredit. Denne lånetype giver fleksibilitet i økonomien, hvis en af jer fx mister arbejdet og indtægten en periode.

Ud over selve lånetypen er det også væsentligt at vælge bank, realkreditinstitut eller uvildig rådgiver til at foretage selve låntagningen. Her bør I vurdere markedet og få sammenlignelige lånetilbud, hvor I bl.a. kan sammenligne udgifter til kursskæring, kurtage og andre forbundne omkostninger.

3. Forstå jeres boliglån

Et lån er ikke bare et lån, og mange af de betegnelser og elementer, som boliglån består af, er ofte ukendte for ikke mindst jer som førstegangskøbere. Det kan ofte godt betale sig at bruge tid på at sætte sig ind i betegnelserne, så I i højere grad end ellers kan være en aktiv partner i låntagningen.

De mest kendte betegnelser ved et boliglån er afdrag, renter og bidrag.

  • Afdrag: Når I afdrager på jeres lån, er afdraget fastsat som den samlede ydelse med fradrag af renter og bidrag.
  • Renter: I betaler renter, når I låner penge. Renteprocenten skal ganges med jeres restgæld for at finde de renter, I skal betale.
  • Bidrag: I betaler en bidragssats til långiver for dennes administrationsomkostninger. Bidraget udgør en procentdel af restgælden.

Der er imidlertid også andre betegnelser, som har stor indflydelse på økonomien i et boliglån. Det er en god idé at kende til deres betydning for fx at sammenligne lånetilbud eller forhandle om omkostningerne de steder, I har mulighed for det.

  • Hovedstol: Hovedstolen er en betegnelsen for den oprindelige størrelse på jeres lån. Bemærk, at hovedstolen er højere end jeres lånebehov, fordi hovedstolen består af låneprovenu (det reelle lånebehov), kurstab og stiftelsesomkostninger.
  • Restgæld: Jeres restgæld er det beløb, I skylder på jeres boliglån.
  • Låneprovenu: Låneprovenuet er det beløb, I som låntagere får udbetalt af långiver. Låneprovenuet svarer derved til jeres lånebehov.
  • Kurstab: Kurstabet på et lån er forskellen mellem den pålydende værdi af jeres lån og det beløb, I får udbetalt fra lånet.
  • Stiftelsesomkostninger: Stiftelsesomkostninger er en udgift, I betaler for at optage selve lånet. Normalt in
  • Kurssikring: Kurssikring betyder, at du indgår en aftale en aftale om at få udbetalt dit lån til en aftalt kurs. Bemærk, at det koster penge at foretage en kurssikring. Vær også opmærksom på, at hvis du både sælger og køber, skal du overveje kurssikring eller ikke på begge ejendomme.
  • Kursskæring: Du betaler kursskæring, når du får udbetalt eller indfrier et lån. Kursskæringen betales som en fradrag i kursen på lånet, når du får det udbetalt, og som et tillæg i kursen på lånet, når du indfrier det.
  • Kurtage: Optager I et obligationslån, tager løngiver et beløb for transaktionen, hvor obligationerne bliver handlet.
  • Lånesagsgebyr: Långiver tager normalt et lånesagsgebyr ved etablering af jeres lån.
  • Tinglysningsgebyr: Når dokumenter i forbindelse med jeres lån skal tinglyses, betaler I et tinglysningsgebyr til staten. Hvis I ikke selv forestår tinglysningen, vil der normalt også være et tinglysningsgebyr til långiveren for at foretage tinglysningen for jer.
  • Stempelafgift: Staten skal have en procentdel af jeres pantebrevs pålydende beløb i gebyr som stempelafgift.
  • Pantebrev: Et pantebrev er et dokument, der giver jeres långiver sikkerhed for lånet gennem pant i jeres hus.

4. Find jeres rådgivere

Når I kigger på huse, møder I ejendomsmæglere, der står for at sælge husene. Disse mæglere er sælgers mæglere, og derfor er de ikke jeres rådgivere. Der er flere muligheder for at sikre jer i jeres rådgivning omkring boligkøbet.

Der er flere konkrete forhold, hvor det er godt, at I har jeres egne rådgivere:

  • Finansiel rådgivning
  • Byggeteknisk rådgivning
  • Advokatrådgivning

Finansiel rådgivning: Efter at have lagt budget og fundet ønsket finansieringsform er det vigtigt at beslutte, hvem der konkret skal hjælpe med selve finansieringen. Et lånebevis er resultatet af valget, og med det i hånden har I finansieringen på plads, når I skriver under på selve huskøbet.

Byggeteknisk rådgivning: Når I har fundet et hus, I gerne vil købe, kan man nemt overse detaljer i ivrigheden efter at købe huset. Husk dog vigtigheden i at have en byggeteknisk rådgiver med. Han kan se huset med andre øjne end jer og give jer en liste over de ting, der skal gøres ved huset på kort og længere sigt. Derved kan I bedre forhandle om et eventuelt nedslag og også sikre jer mod negative økonomiske overraskelser.

Advokatrådgivning: Når I har fundet jeres hus, skal I underskrive en købsaftale. Købsaftalen bliver udarbejdet af sælgers ejendomsmægler, og I skal være sikre på, at jeres interesser bliver varetaget i aftalen. Det kan I bruge en boligadvokat til, og husk ikke at underskrive en købsaftale uden advokatforbehold.

5. Vælg området, I vil bo i

Der er mange dejlige huse, som nok passer til jeres boligdrømme. Det kan spare meget tid senere, hvis I tidligt gør jer klart, hvor I gerne vil bo, og hvilke prioriteringer I har, når der drejer sig om boligens omgivelser. I kan stille jer selv mange spørgsmål som fx:

  • Nærhed til skole og ungdomsuddannelser
  • Indkøbsmuligheder
  • Jobmuligheder
  • Adgang til S-tog eller anden offentlig transport
  • Adgang til motorveje eller hovedveje
  • Eksisterende netværk af venner og familie

Nogle områder er dyrere at købe hus i end andre, og en lang afstand fra fx job og indkøbsmuligheder medfører øgede transportomkostninger. Disse forhold skal naturligvis også tages med i overvejelserne, så det også hænger økonomisk sammen at købe hus i det område, der passer til jeres ønsker.

Når I kigger på hus 

6. Undersøg lokalmarkedet, og se flere huse

Når I har valgt et område, I gerne vil bo i, så er det en god idé at sætte sig ind i lokale forhold. Det kan dreje sig om praktiske forhold som cykelveje til skole eller ønsket om valg af et særligt skoledistrikt og økonomiske forhold som kvadratmeterprisen på handlede huse.

Et huskøb er en stor beslutning, så tag jer tiden til at gøre det ordentligt. Se på flere huse, så I får flere indtryk af lokalområdet, og naturligvis skal I være opmærksomme på at slå til, når I finder det rigtige for jer.

7. Tag en byggeteknisk kyndig med

Det er en god idé at have fundet en byggeteknisk kyndig, inden I har fundet det hus, I ønsker at købe. På den måde kan I ganske hurtigt få en professionel vurdering af huset. Jeres egen vurdering vil være subjektiv, og derved kan I nemt overse detaljer i jeres ivrighed efter at købe huset. Den byggeteknisk sagkyndige kan se huset med andre øjne end jer og give jer en liste over de ting, der skal gøres ved huset på kort og længere sigt. Det giver jer et økonomisk overblik over kommende udgifter, som I vil skulle dække, hvis I blot skriver under på købsaftalen. Med listen over de ting, der skal gøres ved huset, kan I bedre forhandle om et eventuelt nedslag og sikre jer mod negative økonomiske overraskelser.

8. Find ud af, hvad I selv kan lave

I forlængelse af den professionelle byggetekniske gennemgang kan I vurdere, om der er nogle ting, I selv kan lave. Måske er I praktisk anlagte til selv at foretage udbedringer eller andet på listen ovre ting, der skal gøres ved huset. Det billiggør udbedringerne og kan give jer et godt overblik over det arbejde, der venter forude, hvis I vælger at købe huset.

9. Brug eventuelt en boligadvokat

Når I har fundet det hus, I ønsker at købe, skal I efter en eventuel prisforhandling underskrive en købsaftale, før huset bliver jeres. Købsaftalen bliver udarbejdet af sælgers ejendomsmægler, og I skal være sikre på, at jeres interesser bliver varetaget i aftalen. Det er frivilligt at bruge en boligadvokat, men det kan være en god idé for at sikre jeres interesser. Alternativt kan I stå med ansvaret for uforudsete situationer efter købet, og det kan have vidtgående økonomiske konsekvenser.

10. Tegn en ejerskifteforsikring

Når I har fundet jeres drømmehus, er det naturligt at tænke over indretning i stedet for at spekulere på skjulte skader og lignende, som kan blive økonomisk belastende for jeres økonomi. Skjulte skader kan fx være lækager, brud, revnedannelser, deformering og andet bygningsfysisk, som I måske ikke er opmærksomme på ved huskøbet.

En ejerskifteforsikring sikrer jer mod aktuelle skader på huset, når I overtager det. Måske er der også fysiske forhold ved boligen, som udgør en risiko for, at der senere vil opstå skader, og så er det også godt at have en ejerskifteforsikring.

Som købere kan I kort fortalt sikre jer mod uforudsete udgifter som skader, der ikke fremgår af tilstandsrapporten. I kan tegne en ejerskifteforsikring for en 5- eller en 10-årig periode, og alternativt står I selv med den økonomiske risiko.

Når I har skrevet under 

11. Tjek huset for fejl og mangler

Før købet af jeres nye hus har I givetvis haft en byggeteknisk rådgiver, der har kunnet advare om fejl og mangler. Opdager I fejl og mangler, efter I har skrevet under på købsaftalen, er der forskellige vigtige ting at være opmærksom på.

  • Dan jer et overblik over fejl og mangler ved huset. En byggeteknisk sagkyndig eller en anden fagmand kan udarbejde en vurdering og en beskrivelse af fejlene. De giver jer et overblik over, hvad fejlene og manglerne består af.
  • Begynd ikke selv at reparere fejlene og manglerne, før der er placeret et ansvar. Kontakt eventuelt sælger, som måske vil være med til at udbedre fejlene og manglerne.
  • Har I tegnet en ejerskifteforsikring, kan I anmelde skaderne. Forsikringsselskabet vil herefter vurdere, om skaderne er dækket af forsikringen.
  • I kan desuden benytte en boligadvokat, som er vant til at behandle sager om fejl og mangler. Sammen med advokaten kan I få overblik over mulighederne for dækning af fejlene og manglerne.

12. Køb den rigtige husforsikring

Som husejer ved du, at huset er en stor investering og en vigtig ramme om hjemme- og familielivet. En husforsikring er på den måde et uundværligt fundament for trygheden i hjemmet, fordi I derved undgår alvorlige økonomiske konsekvenser af skader, der opstår mod forventning. Forsikringen er typisk også et krav fra realkreditinstituttet.

Det er vigtigt at vælge en forsikring, der dækker nøjagtigt efter dine behov. Typiske dækninger vil indeholde skader, der er forårsaget af brand og elskader, men der er mange andre forhold, der er værd at oveveje for at minimere jeres økonomiske risiko. Det er bl.a.:

  • Skader som følge af storm eller skybrud
  • Skader som følge af indbrud eller hærværk
  • Brud på glas og sanitet som fx badekar eller keramiske kogeplader
  • Skader efter insekt- eller svampeangreb
  • Rådskader i træværk
  • Utætheder i skjulte rør og stikledninger og eventuelle følgeskader

13. Hold løbende øje med jeres lån

Når I er flyttet ind I jeres nye hus, starter tilværelsen i nye rammer. Indretning, ønskede forbedringer, havearbejde og hverdagen i almindelighed optager kalenderen, og det praktiske omkring selve købet af huset er historie. Har I lånt penge til huskøbet, er jeres lån dog ikke historie, men hverdag gennem mange år, og der kan være mange penge at spare ved løbende at optimere jeres lån.

De fleste er ikke eksperter i boliglån, men læner sig op ad anbefalinger fra bank og realkreditinstitutter, og i tillæg til det kan man følge med i medierne for at vurdere, hvordan man kan navigere med sine boliglån.

Boliglånet er jeres, og derfor er det jer, der bestemmer, om I fx ønsker at skifte lånetype eller konvertere lånet for fx at nedbringe restgælden, når dette er opportunt. Der vil løbende være mulighed for at optimere jeres lån, og I kan bruge jeres långiver som rådgiver. Det er også en god hjælp til større indsigt, hvis I fx bruger onlinemuligheder for løbende overvågning af jeres lån. Uanset hvem I bruger som rådgiver, er al information noget, der styrker jeres kendskab til de muligheder, I har med jeres gæld.